Appartement Paris 7ème

Le viager : une vente complexe parfois

La situation de départ : la vente en viager d’un appartement de 84 m²

Madame N., 85 ans est propriétaire d’un appartement dans le 7^ème arrondissement à Paris et indivisaire avec deux beaux-enfants dont l’un réside dans le sud de la France et le second dans les DOM.

L’appartement représente beaucoup de souvenirs pour elle car elle l’a acquis il y a 40 ans, avec son mari, décédé quelques années seulement après l’avoir acheté. Du fait de l’option d’usufruit choisie au moment de la succession, elle l’occupe depuis.

N’ayant pas d’héritiers réservataires, elle souhaite profiter de ce patrimoine pour mieux vivre et réaliser les voyages qui la font rêver.

Ses sœurs et neveux l’encouragent à vendre en viager occupé pour profiter de son bien et se faire plaisir.

Madame N. se rapproche d’un notaire, que lui a conseillé une amie, qui lui communique les coordonnées d’un spécialiste des ventes en viager, Abauvie Viager.

Le rôle joué par Abauvie Viager : conseiller et accompagner tout au long du mandat

Delphine Croci, Directrice d’Abauvie Viager, est contactée par Madame N. avec laquelle elle organise un rendez-vous à son domicile en présence de l’un de ses beaux-enfants.

Il est question de recueillir les attentes de la future crédirentière occupante et des beaux-enfants indivisaires. Madame N. pourra prétendre à un bouquet, une rente viagère et une occupation ad vitam, tandis que les beaux-enfants pourront prétendre à leur part de nue-propriété sous forme de capital.

Une fois les explications données sur la spécificité des calculs, il faut les convaincre tous les 3 de la valeur de départ du bien malgré leurs différences d’appréciations du marché.  

La principale difficulté de ce dossier a été pendant plusieurs mois de maintenir la confiance de 3 personnes concernées par le même bien à vendre mais avec des intérêts différents et alors que 2025 traverse une conjoncture défavorable et des prix en baisse.

Experte des solutions viagères et en analyse permanente du marché immobilier, Delphine Croci, la directrice, a su rassurer et accompagner ses 3 clients pour mener à bien leur projet. Elle a dû expliquer également avec tact quels étaient les points de vigilance pour permettre à un investisseur de se projeter ; classement de performance énergétique, réalité de la fiscalité française…

Résultat : une vente complexe réussie en viager occupé et une belle rencontre !

Compte tenu du décès précoce du mari et du manque de communication avec les beaux-enfants, il était difficile pour Madame N. de leur parler de son projet de vendre l’appartement dont ils possèdent ensemble la nue-propriété.

Le projet a consisté comme s’il y avait 3 dossiers de vente et ce, avec le concours du notaire de Madame N. que les beaux-enfants n’avaient pas choisi et avec lequel ils ont longuement hésité à communiquer.

Forte de son expérience d’une quinzaine d’années, la directrice de l’agence Abauvie Viager a conseillé et expliqué les spécificités du viager et de la répartition des montants inhérents à la succession revenant à ses clients qui lui ont confié un mandat exclusif de vente.

Au fil des mois et des visites, force a été de constater que la valeur du bien avait été surestimée par les beaux-enfants. Après 5 mois de recherche, un avenant a finalement été signé avec une baisse de prix.

Ensuite, 2 mois ont suffi pour concrétiser un accord avec un acquéreur selon les conditions suivantes ;

• Bouquet/capital : 579.000€
• Rente mensuelle de 1.500€, indexée chaque année et revalorisée de 30% en cas de libération anticipée.

Une vente directe est intervenue en septembre 2025 avec un acquéreur dont la même nationalité que celle de la venderesse a transcendé l’objectif attendu.

Conclusion : bien plus qu’une transaction en viager

Au-delà d’une vente en viager c’est une relation particulièrement étroite qui se crée entre le vendeur, l’acquéreur et l’agent immobilier viager.

La psychologie et la bienveillance sont de rigueur pour accompagner et avancer au rythme de chacun d’autant que cette vente permettait de renouer et de resserrer des liens entre beau-parent et beaux-enfants.

Le viager, une vente qui modèle en quelque sorte la vie à venir !