VENTE EN VIAGER ET LOI ALUR : QUELS CHANGEMENTS ?

Certaines dispositions sont d’ores et déjà applicables alors que d’autres le deviendront à horizon 2017, lors de la publication des décrets correspondants.

LOI ALUR : MIEUX INFORMER POUR MIEUX PROTEGER ACHETEURS ET VENDEURS

De manière générale, la loi ALUR favorise la transparence entre les 2 parties pour des relations apaisées et équilibrées. Elle vise ainsi à renforcer la circulation de l’information entre vendeurs et acheteurs. L’acquéreur peut disposer de renseignements relatifs aux aspects juridiques et financiers et acheter en toute connaissance de cause alors que le vendeur en saura davantage sur son bien.

Dans ce but, au-delà du titre de propriété, de la taxe foncière, et des diagnostics techniques des parties privatives, le vendeur en viager doit fournir à présent différents documents qui seront annexés à la promesse ou au compromis de vente.S’il ne les a pas en sa possession, il peut en demander certains à son syndic, d’autres seront à collecter par son notaire.

Voici une liste, non exhaustive, des informations à réunir concernant :

1/ L'organisation et l’état de l'immeuble

- Le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs s’ils ont été publiés

- L’état descriptif de division, avec ses éventuels modificatifs s’ils ont été publiés, ainsi que le carnet d’entretien de l'immeuble

- Les trois derniers procès-verbaux d'Assemblée Générale

A noter :

Si l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la copropriété, les documents liés à l'organisation et à l'état de l'immeuble ne sont pas à verser au dossier par le vendeur.

2/ La situation financière de la copropriété appelée aussi « pré état daté »

- Le relevé d’une année de charges, ou bien les appels des 4 derniers trimestres, payés par le vendeurau cours des exercices comptables précédant la vente.

- Le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le copropriétaire (lorsque le syndicat des copropriétaires dispose déjà d'un fonds de travaux)

- La situation du vendeur afin de savoir s’il est à jour du règlement de ses charges et du fonds travaux (s’il y a lieu)

- L'état global de trésorerie : impayés de charges et de fonds travaux au sein du syndicat de copropriété et dette vis-à-vis des fournisseurs.

Important :

Lors de la vente d’un bien, l'ensemble des documents sera versé au dossier, au plus tard, au moment de la signature de l'avant-contrat. Le décompte des dix jours de rétractation autorisé par la loi, en faveur de l’acquéreur, commencera à courir le lendemain de la communication de toutes les pièces requises.

LES CHANGEMENTS A VENIR EN 2017

De nouveaux décrets de la loi ALUR rentreront en application en 2017 avec des documents complémentaires à produire par le propriétaire au moment de la vente en viager.

Citons :

- La fiche synthétique de copropriété

- La notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

- Le Diagnostic Technique Global (DTG) de sécurité, pour les immeubles de plus de 10 ans, s’il a été voté par la copropriété. Ce dernier intervient dans le cadre de la conservation de l’immeuble et de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux avec optimisation des charges et performances énergétiques.

- Le montant de la cotisation au fonds travaux (au moins égale à 5% du budget prévisionnel) destiné à inciter les propriétaires à entretenir régulièrement leur immeuble et à provisionner les sommes pour réaliser les réfections nécessaires.

- La déclaration, à titre informatif, de la présence d’un risque de mérule (champignon parasite qui s’attaque au bois).

Bon à savoir :

Le fonds travaux est rattaché au lot et non pas au copropriétaire en tant que personne physique. En cas de vente du lot, le vendeur ne sera pas remboursé sauf meilleur accord entre les parties.

Sources : Notaires.fr, Le Moniteur, Le Monde, FNAIM