Viager : Quelle répartition des charges entre vendeur et acheteur ?

VIAGER : QUELLE REPARTITION DES CHARGES ENTRE VENDEUR ET ACHETEUR ?

 Avant de vendre ou d’acheter en viager, il est bon de s'informer de la répartition des charges et des taxes entre le crédirentier (le vendeur) et le débirentier (l’acquéreur).

En effet, comme l’a indiqué OSCAR+, l’observatoire de l’évolution des charges de copropriété de l’ARC (Association des Responsables de Copropriété),le montant moyen des charges de copropriété a augmenté de 6,1 % en 2012. Cela représente 44 € / m² par an en moyenne pour la région Ile-de-France. Les taxes foncières, ont quant à elles, grimpé de 21,7 % entre 2007 et 2012 selon une étude de l’Union nationale de la propriété immobilière.

Pour une parfaite tranquillité d’esprit, la répartition des charges et taxes en cas de vente en viager occupé devra clairement être indiquée sur l’acte de vente.

La vente en viager occupé avec droit d’usage et d’habitation

Les charges et taxes

Le vendeur garde les charges dites locatives définies par le décret du 26 août 1987.

Il continue également de régler directement ses consommations individuelles de gaz,électricité, eau et de souscrire à une assurance couvrant les risques locatifs (en tant qu’occupant non propriétaire). De même, il s’acquitte du paiement de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

Les autres charges reviennent à l’acquéreur, comme par exemple, la rémunération d’un gardien (en partie), les frais de gestion et honoraires de syndic, les assurances multirisques pour couvrir l’immeuble... Il en va de même pour la taxe foncière.

L’entretien du bien et les réparations

Le vendeur paye les frais d’entretien courants selon le même principe que pour les charges.

Ainsi, la réfection des peintures intérieures de l’appartement, les réparations et remplacements concernant les chauffe-eaux, les appareils sanitaires, les portes et fenêtres ou encore l’entretien d’arbustes dans un jardin privatif, incombent au crédirentier.

L’acquéreur supporte les grosses réparations, définies par les articles 605 et 606 du Code civil et les travaux de copropriété tels que le ravalement, la mise aux normes des ascenseurs... Citons aussi les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier.

Bon à savoir :

L’acte de vente a pour principal objectif de servir de guide de vie du viager. Il permet de régir les conditions tout au long du dossier et précise notamment quelles charges, taxes et réparations seront à payer et par qui.

Si le vendeur se réserve un droit d’usufruit (cas de figure qui inclut la possibilité de louer), l’acte de vente peut également prévoir cette répartition mais, à défaut, c’est la loi qui s’applique dans la majorité des cas. L’usufruitier garde alors tout à sa charge à l’exception de la taxe foncière.

La vente en viager libre

Dans le cas d’une vente en viager libre, le propriétaire dispose librement du bien pour l’occuper ou le mettre en location. Comme dans une vente ordinaire, l’acquéreur doit assumer toutes les charges (y compris les impôts locaux), dépenses d’entretien et réparations du bien.

 Loi ALUR : la régularisation des charges limitée dans le temps

 Quand la provision pour charges réglée par le vendeur en viager ne couvre pas les frais réels, l’acheteur peut lui réclamer un rappel de charges. Depuis la loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové (ALUR) (J.O. du 27 mars 2014), le délai dans lequel il peut le faire est réduit à 3 ans au lieu de 5 ans auparavant. Si la régularisation concerne des charges antérieures à la loi, les deux délais se combinent.

 Nous reviendrons dans un prochain article sur les autres changements liés à la loi ALUR.

Sources : Nouvel Observateur, L’Expansion/L’Express, Unpi, Légifrance, Dossier familial